En los últimos años una de las grandes dudas de quienes viven de alquiler ha sido cuánto puede subir el casero la renta. Para dar respuesta a esta preocupación, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, introdujo cambios importantes en las normas de arrendamientos en España, limitando la forma en que se actualizan los precios del alquiler.
Entre esas modificaciones destaca la introducción de un índice que establece el Instituto Nacional de Estadística (INE), un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. Este índice, ya publicado, se conoce como IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda).
¿Qué es el IRAV y cómo afecta a la subida del alquiler?
El IRAV es un indicador que limita el incremento máximo que puede aplicarse a la renta de un contrato de alquiler de vivienda. Su objetivo es evitar subidas desproporcionadas. En otras palabras, si te preguntas cuánto te va a subir el alquiler este año o cuánto te puede cobrar el casero en la revisión anual, la respuesta estará condicionada por el IRAV.
De esta forma, el IRAV funciona como un freno frente a las fluctuaciones más extremas del IPC y marca un techo a la subida del precio del alquiler.
¿A qué contratos de alquiler se aplica la subida limitada?
Según la Ley 12/2023, los contratos de arrendamiento de vivienda firmados a partir del 26 de mayo de 2023 se revisarán en base al IRAV.
Esto significa que, cuando llegue el momento de actualizar la renta (generalmente de forma anual, tal y como permite el artículo 18 de la LAU), el incremento máximo que podrá aplicarse será el que marque el IRAV en ese momento. Es decir, no depende solo del IPC ni de lo que quiera cobrar el propietario.
Ejemplo práctico: cuánto me va a subir el alquiler
Imaginemos un contrato firmado en junio de 2023 con una renta mensual de 800 euros.
En junio de 2024, el propietario quiere actualizar la renta. Si el IPC interanual fuera del 5% y el IPC subyacente del 4,6%, pero el IRAV resultara del 3,8%, la actualización máxima posible sería de un 3,8%. Por tanto:
- Nueva renta = 800 € + (800 € × 3,8%) = 830,40 €.
Aunque el IPC sea mayor, la subida del alquiler quedaría limitada por el IRAV.
¿Cómo saber cuánto me puede cobrar el casero?
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) ha puesto a disposición de los ciudadanos una calculadora oficial que permite conocer la renta máxima aplicable en función del IRAV. También se puede consultar el índice de referencia publicado por el INE en este enlace: IRAV – INE.
Con estas herramientas, tanto arrendadores como inquilinos pueden comprobar de forma sencilla cuál es la subida anual del alquiler que corresponde según la ley.
Comparativa con el sistema anterior
Antes de la Ley 12/2023, la mayoría de contratos incluían como referencia de actualización el IPC general. Esto podía provocar incrementos muy elevados en situaciones de inflación extraordinaria.
En cambio, en los contratos de uso distinto de vivienda, como locales comerciales o naves industriales, se mantiene el sistema anterior basado en el IPC.
Conclusiones
En definitiva, a partir de los contratos firmados desde mayo de 2023, y también con todos los que se especifiquen las actualizaciones, la subida del alquiler anual deja de depender exclusivamente del IPC para someterse a un índice más moderado y previsible. Una medida que, sin duda, marcará el futuro del mercado del alquiler en España.
