El pasado 12 de enero de 2026, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, presentó una batería de medidas relacionadas con el mercado de la vivienda, en especial el alquiler. El objetivo oficial del Ejecutivo es “contener los precios del mercado de alquiler y favorecer el acceso a la vivienda”, algo que se ha convertido en uno de los temas sociales y económicos más relevantes en España ante la constante subida de las rentas y la escasez de oferta disponible. (elespanol.com)
Entre estas medidas, una de las que más ha llamado la atención —por su impacto directo en los propietarios— es la propuesta de exención fiscal en el IRPF para aquellos caseros que renueven o mantengan sus contratos de alquiler sin subir la mensualidad, pero es esencial entender qué es, en qué situación legal se encuentra y qué pasos seguirá para aprobarse. (elimparcial.es)
¿En qué consiste la medida de exención del IRPF para propietarios?
Una bonificación del 100 % en el IRPF sobre las ganancias por el alquiler de viviendas a aquellos propietarios que renueven contratos o firmen nuevos sin subir la mensualidad. (elimparcial.es)
Esto significa que los rendimientos obtenidos por el alquiler no tributarían en el impuesto sobre la renta siempre que se cumpla la condición de no incrementar el precio —en comparación con contratos anteriores o con valores de referencia—.
¿La medida ya está aprobada?
No. Es crucial resaltar que esta exención todavía no forma parte del ordenamiento jurídico ni está en vigor. Lo anunciado el 12 de enero por Pedro Sánchez es un compromiso político para proponerla y desarrollar un régimen fiscal que recoja esta exención, pero quedan pasos formales antes de que pueda aplicarse. (elimparcial.es)
La secuencia que seguirá
1. Propuesta al Gobierno o al Consejo de Ministros:
El anuncio público es el primer paso político. El Ejecutivo debe redactar el texto legal o incluirlo en un proyecto normativo.
2. Iniciativa legislativa:
Se tiene previsto que la medida se incluya en un real decreto-ley o proyecto de ley que aborde medidas urgentes en materia de alquiler y vivienda.
3. Tramitación en el Congreso de los Diputados:
El texto debe ser aprobado por el Parlamento, donde se puede sufrir enmiendas o modificaciones. Aquí se decidirá finalmente si la exención es viable o no, y bajo qué condiciones más específicas. No debe olvidarse que la medida puede enfrentar oposición política, como ya se ha señalado en medios, incluso dentro de la propia mayoría parlamentaria. (elimparcial.es)
4. Publicación en el BOE y entrada en vigor:
Tras su aprobación parlamentaria, debe publicarse en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y fijarse una fecha de entrada en vigor, que puede ser inmediata o con efectos a partir del ejercicio fiscal siguiente.
Para los propietarios
- Incentivo fiscal directo: Reducir la carga tributaria de los propietarios que mantengan o rebajen las rentas frente a subidas de mercado.
- Mayor seguridad fiscal: Podría atraer a propietarios que están dudando si alquilar o no por miedo a la fiscalidad, especialmente en un contexto de rentas altas.
Para los inquilinos
- Más estabilidad en las rentas: Los arrendatarios podrían ver menos presión al alza en sus rentas si se fidelizan propietarios interesados en mantener beneficios fiscales.
Para el mercado en general
- Supuesto efecto moderador de precios: Si muchos propietarios optan por este régimen, podría reducir la tendencia inflacionaria en las rentas.
- Discusión sobre eficiencia y equidad: Los economistas y expertos fiscales suelen debatir si este tipo de incentivos favorece realmente la oferta de vivienda asequible o si parte del beneficio se traslada al propietario sin mejorar el acceso. (Esto será objeto de análisis cuando se concreten los detalles legislativos).
¿Qué normativa fiscal aplica ahora mismo al alquiler?
Actualmente, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, de derecho a la vivienda establece ciertas reducciones en el IRPF sobre los rendimientos del alquiler —hasta el 50 % en condiciones generales, y hasta el 90 % en zonas tensionadas si se cumplen ciertos requisitos de reducción de precio—, pero no es una exención total por no subir la renta en todos los casos. (sede.agenciatributaria.gob.es)
Esto quiere decir que, si bien existe un marco actual de beneficios fiscales, la exención del 100 % que se propone con esta nueva medida es más ambiciosa y aún debe desarrollarse legalmente.
Conclusión
La medida anunciada el 12 de enero de 2026 que propone la exención del IRPF sobre las ganancias por alquiler a propietarios que no suban la mensualidad es relevante para el mercado del alquiler, porque introduce un incentivo fiscal potente que, si se aprueba, cambiaría las cuentas de muchos caseros. Sin embargo:
- No está todavía aprobada oficialmente. El anuncio es un compromiso político de incluirla en la normativa. (elimparcial.es)
- Debe seguir un proceso legislativo completo, pasando por el Gobierno y por el Congreso.
- Su impacto real dependerá del texto final, de las condiciones específicas y de la interpretación que haga la Agencia Tributaria de la futura norma.
Para los propietarios interesados, será clave seguir la tramitación parlamentaria y las notas oficiales de Hacienda y del Ministerio de Vivienda en los próximos meses.
Fuentes consultadas
- https://www.elespanol.com/invertia/observatorios/vivienda/20260112/anuncios-sanchez-vivienda-medidas-ley-reales-decretos/1003744086413_0.html
- https://www.elimparcial.es/noticia/292406/nacional/sanchez-anuncia-medidas-para-intervenir-el-mercado-del-alquiler-que-ni-sumar-apoya.html
- https://www.newtral.es/irpf-alquiler-vivienda-precio/20250114/
- https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/en_gb/irpf/novedades-impuesto/novedades-normativa-2025.html
- https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/en_gb/todas-noticias/2023/mayo/25/incentivos-fiscales-irpf-arrendamientos-inmuebles-vivienda.html
