Impuestos en la compraventa de vivienda en la Comunidad Valenciana: mitos y realidades

La compraventa de una vivienda es una de las operaciones económicas más relevantes en la vida de muchas personas. Con frecuencia, compradores y vendedores se enfrentan a una serie de mitos, dudas y confusiones respecto a los impuestos que deben pagar. En este artículo desmitificamos la fiscalidad asociada a la compraventa inmobiliaria en la Comunidad Valenciana, distinguiendo con claridad qué tributos afectan al comprador y cuáles al vendedor.

1. Impuestos que paga el comprador

Los impuestos que paga el comprador dependen del tipo de operación inmobiliaria: no se abonan todos los tributos a la vez, sino que se aplican según si se adquiere una vivienda nueva o usada, si se formaliza una hipoteca, etc.

1.1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Se aplica a viviendas de segunda mano. Tipo general del 10% en la Comunidad Valenciana, con bonificaciones para jóvenes, familias numerosas y personas con discapacidad. Según bonificación entre el 4% y 8%.

1.2. IVA
Para viviendas nuevas: tipo general del 10% o 4% para VPO de régimen especial o viviendas sociales.

1.3. Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Grava la escritura pública y, en su caso, la hipoteca. Tipo aproximado del 1% en la Comunidad Valenciana. Desde 2019, en hipotecas lo paga la entidad financiera.

1.4. Gastos notariales y registrales
Costes adicionales (no impuestos) a cargo del comprador.

2. Impuestos que paga el vendedor

No todos los vendedores tributan por igual. Depende de si existe ganancia entre el precio que se pagó en su momento y la venta actual, la duración de la titularidad y el uso de la vivienda.

2.1. Plusvalía municipal
Grava el incremento del valor del terreno desde el día en que se compró el inmueble hasta el día en el que se vende. En el 2021, el Tribunal Constitucional renovó la forma en la que tributan los inmuebles, para mantener esta plusvalía como impuesto obligatorio en las ventas en las que existe ganancia de la venta respecto a la compra.

2.2. IRPF
Tributa la ganancia patrimonial (precio de venta menos precio de compra ajustado). Tipos: entre el 19-21%

• Exención si el vendedor tiene más de 65 años y es vivienda habitual.
• Exención por reinversión en vivienda habitual (durante 2 años).

2.3. Ejemplos prácticos

Venta en 2025 por 180.000 € de vivienda comprada en 1995 por 90.000 €.
Si el vendedor tiene más de 65 años y era su vivienda habitual:

• Exento de IRPF.
• Posiblemente exento de plusvalía municipal.

Venta en 2025 por 200.000 € de vivienda comprada en 1997 por 120.000 €:

• Ganancia patrimonial: 80.000 €
• IRPF aproximado: 17.280 €
• Plusvalía municipal: entre 2.000 € y 5.000 € según municipio

3. Mitos comunes

• “El comprador paga todos los impuestos”: Falso. El vendedor también tributa (plusvalía e IRPF).
• “La plusvalía siempre se paga”: No siempre. Puede no aplicarse si no hay ganancia o el valor catastral es bajo.
• “La reinversión siempre evita impuestos”: Solo en vivienda habitual y si se reinvierte totalmente en 2 años.
• “Todos los gastos se pueden deducir”: Solo los de mejora o adquisición pueden reducir la base imponible del IRPF.

4. Principales exenciones fiscales

5. Recomendaciones

• Consultar con asesor fiscal.
• Estudiar bonificaciones autonómicas.
• Revisar escrituras y valores catastrales.
• Documentar reformas o mejoras.
• Negociar en el contrato de arras quién asume los costes.

Conclusión

La compraventa de una vivienda conlleva responsabilidades fiscales tanto para el comprador como para el vendedor. Conocer los impuestos aplicables y las posibles exenciones permite optimizar la operación y evitar sorpresas. Este artículo ayuda a aclarar conceptos y desmentir mitos habituales, con un enfoque divulgativo y práctico.