Una de las dudas más comunes cuando alguien hereda una vivienda es si tendrá que volver a pagar impuestos en el momento de venderla. La sensación general es: «Si ya tributé por recibirla, ¿cómo es posible que tenga que pagar otra vez?».
¿Qué impuestos se pagan al heredar una vivienda?
Cuando recibes una vivienda por herencia en España, debes asumir dos tipos de tributos principales:
1. Impuesto de Sucesiones
Es un impuesto estatal gestionado por cada comunidad autónoma, lo que significa que su cuantía puede variar según el territorio. La Comunidad Valenciana, por ejemplo, aplica bonificaciones importantes para descendientes, ascendientes y cónyuges, lo que hace que la carga fiscal sea, en muchos casos, moderada.
El impuesto se calcula en función del valor declarado del bien heredado. En la Comunidad Valenciana, los descendientes, ascendientes y cónyuges disfrutan de una bonificación del 99%, lo que deja el tipo efectivo real muy bajo (habitualmente entre el 0,2% y el 1,2% del valor heredado). Los tipos teóricos del impuesto, antes de aplicar la bonificación, van del 7,65% al 34%, pero en la práctica, gracias a esta bonificación, las herencias de 100.000 a 200.000 euros suelen pagar entre 120 y 350 euros, y las más altas rara vez superan los 600–700 euros. Este detalle será clave en el ejemplo que analizaremos más adelante.
2. Plusvalía Municipal
Conocida como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Este impuesto lo gestiona el ayuntamiento correspondiente y grava el aumento del valor del suelo entre la fecha en que el fallecido adquirió la vivienda y el momento en que se transmite por herencia.
¿Y qué impuestos se pagan al vender una vivienda heredada?
Aquí es donde muchas personas se sorprenden: sí, normalmente tendrás que pagar impuestos adicionales cuando vendas la vivienda heredada. Estos son los principales:
1. Impuesto sobre la Renta (ganancia patrimonial)
La Agencia Tributaria considera que, si vendes la vivienda por un valor superior al declarado en la herencia, has obtenido una ganancia. Esa diferencia tributará en el Impuesto sobre la Renta.
2. Plusvalía Municipal del vendedor
Aunque ya se pagó una plusvalía en la herencia, la venta genera otra distinta: la correspondiente al periodo entre la adquisición por herencia y la transmisión al comprador. En muchos casos, este segundo coste es menor, pero no deja de existir.
Caso real: heredar una vivienda en 2022 y venderla en 2025
Vamos a analizar un caso real, con cifras actualizadas y comprensibles. Es una situación muy habitual en España y, sobre todo, en la Comunidad Valenciana.
Datos del ejemplo
- Valor declarado de la vivienda en la herencia (enero de 2022): 90.000 €.
- Valor de venta de la vivienda (octubre de 2025): 140.000 €.
- La vivienda está ubicada en un municipio de la provincia de Valencia.
¿Qué ocurrió al heredar?
La persona heredera declaró un valor de 90.000 € en enero de 2022. Con ese valor se liquidó:
- El Impuesto de Sucesiones (probablemente bajo, al estar bonificado en muchos casos en la Comunidad Valenciana).
- La Plusvalía Municipal correspondiente a la herencia.
Hasta aquí, todo normal.
¿Qué ocurre ahora al vender?
La Agencia Tributaria considera que ha habido una ganancia patrimonial:
140.000 € (venta) – 90.000 € (valor heredado) = 50.000 € de beneficio.
Esta ganancia debe tributar en la declaración de la renta del año siguiente.
¿Cuánto se paga en la renta por esos 50.000 €?
Las ganancias patrimoniales tienen tramos específicos en la declaración:
- Primer tramo: hasta 6.000 € → 19%
- Segundo tramo: 6.000 € – 50.000 € → 21%
- Tercer tramo: a partir de 50.000 € → 23%
En este caso, el beneficio se sitúa prácticamente por completo en el segundo tramo.
El cálculo aproximado sería:
- Primeros 6.000 € → 1.140 €
- Restantes 44.000 € → 9.240 €
Total aprox. a pagar en renta: 10.380 €.
A esta cifra habría que añadir la plusvalía municipal correspondiente a la venta, que dependerá del ayuntamiento.
¿Cómo podría haberse ahorrado dinero en impuestos?
Aquí está la clave de una buena planificación fiscal: en muchas ocasiones, declarar un valor más alto en la herencia puede suponer un ahorro futuro importante.
¿Por qué?
Porque el Impuesto de Sucesiones —sobre todo en comunidades como la Valenciana— suele estar bonificado (habitualmente entre el 0,2% y el 1,2% del valor heredado) o tener tipos más bajos. En cambio, la ganancia patrimonial de una venta posterior se grava más intensamente.
Imaginemos otra situación
Supongamos que, en vez de 90.000 €, la misma vivienda se hubiera valorado en 120.000 € en la herencia.
¿Qué habría ocurrido en la venta?
140.000 € (venta) – 120.000 € (herencia) = 20.000 € de ganancia.
Esa ganancia tributaría de forma mucho más moderada:
- Primeros 6.000 € → 1.140 €
- Restantes 14.000 € → 2.940 €
Total aprox.: 4.080 €.
Es decir, más de 6.000 € de ahorro respecto al caso anterior.
El caso concreto de la Comunidad Valenciana
La Comunidad Valenciana es una de las regiones donde más se nota la diferencia entre tributar en la herencia y tributar en la venta.
Ventajas al heredar en la Comunidad Valenciana
- Bonificaciones muy elevadas para familiares directos.
- Trámites relativamente ágiles.
- Flexibilidad en la valoración del inmueble mientras esté justificada (por ejemplo, con referencias catastrales o valores mínimos establecidos por la Generalitat).
Desventaja al vender
La renta y la plusvalía municipal no dependen de bonificaciones autonómicas. Son impuestos con reglas estatales y municipales.
Por eso, si valoras muy bajo en herencia y vendes alto, pagarás bastante más en renta.
Importante
En muchos pueblos y ciudades de la Comunidad Valenciana, los valores catastrales y los precios de mercado han aumentado en los últimos años. Esto hace todavía más relevante la planificación económica.
¿Qué puedo hacer si tengo previsto vender la vivienda heredada?
Aquí van algunas recomendaciones prácticas:
1. Antes de aceptar la herencia, revisa los valores oficiales
Los ayuntamientos y la Generalitat Valenciana ofrecen herramientas para conocer:
- Valoración catastral
- Valor de referencia
- Tasación mínima aceptada en transmisiones
Puedes consultarlo directamente o pedir asesoramiento profesional.
2. Considera la posibilidad de declarar un valor más ajustado al mercado
Mientras el valor esté documentado y sea coherente con la realidad, no tiene por qué generar problemas con la administración.
3. Pide una simulación de impuestos futuros
Muchos profesionales —como gestores y asesores fiscales— pueden calcular cuánto pagarías:
- Si declaras un valor bajo
- Si declaras un valor medio
- Si declaras un valor alto
Esto no solo afecta a la herencia, sino también a la venta.
4. En la venta, revisa si puedes aplicar reducciones
Existen casos donde la ganancia patrimonial puede quedar exenta, por ejemplo:
- Reinvierte en vivienda habitual
- Mayores de 65 años
No siempre se aplican, pero vale la pena revisarlo.
Conclusión: sí, hay que pagar, pero también se puede evitar pagar de más
En España, heredar y vender una vivienda implica tributar en ambas fases. Aunque pueda generar frustración, los impuestos no son los mismos ni persiguen el mismo objetivo. La buena noticia es que, con una correcta planificación, puedes reducir notablemente la carga fiscal final.
El ejemplo que hemos analizado —heredar por 90.000 € y vender por 140.000 €— demuestra que la valoración inicial marca la diferencia. En la Comunidad Valenciana, declarar un valor más alto en la herencia puede ofrecer un ahorro significativo en la futura venta, siempre dentro de la legalidad.
Si trabajas con tiempo, te informas bien y pides asesoramiento, podrás tomar decisiones más inteligentes y optimizar tus impuestos.
Fuentes consultadas
- Agencia Tributaria Española (información sobre ganancias patrimoniales y tramos de tributación): https://www.agenciatributaria.es
- Generalitat Valenciana – Información sobre Impuesto de Sucesiones y valores de referencia: https://www.gva.es
- Ministerio de Hacienda y Función Pública: https://www.hacienda.gob.es
- Ley 13/1997, de 23 de diciembre, de Medidas Fiscales, de Gestión Administrativa y de Organización de la Generalitat, y la Ley 22/2002, de 24 de diciembre, de Medidas Fiscales para la Comunidad Valenciana.
